Những trăn trở khi tính giá xây dựng
Hotline/Zalo: 0917.578.678
Tiếng Việt vn
Tiếng Việt vn

Những trăn trở khi tính giá xây dựng

13/03/2017, Thứ hai
Các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng đều khẳng định, cách tính giá xây dựng chính xác nhất là phải làm dự toán công trình. Song trong thực tế vẫn tồn tại nhiều cách tính khác nhau, mỗi người mỗi kiểu. Để tính giá xây dựng công trình chuẩn mực, bài bản và chính xác nhất là dựa vào dự toán.
Trong dự toán thể hiện rõ phần nguyên vật liệu, phần công cho mọi hạng mục để hoàn thiện công trình. Ngoài xi măng, sắt thép, cát đá, còn từ đinh, kẽm buộc cho đến giá nhân công làm từng công đoạn, cả công dọn dẹp... đều được ghi cụ thể và chi tiết hoá một cách rành mạch trong dự toán. Trong dự toán còn có đơn giá, chủng loại nguyên vật liệu, số lượng... và giá nhân công.
Nếu có sự thay đổi một hạng mục hay công đoạn thi công nào, đều có thể tính toán với nhà thầu hay ngược lại, tính với chủ nhà. Tuy nhiên, nhiều gia chủ cũng như thầu ngại rà soát và đọc những phần dự toán thể hiện. “Đọc” được dự toán nghĩa là phải nắm được các điều khoản, giá nguyên vật liệu, các hạng mục thi công... mới có thể giám sát. Nếu không, gia chủ phải nhờ (thuê) một đơn vị độc lập để theo dõi tiến độ và nhật ký hoá các công đoạn.
Vì ngại việc này, thực tế các chủ nhà thường chọn cách tính giá xây dựng theo kiểu khoán cho nhà thầu với giá bao nhiêu một m2 xây dựng. Chủ nhà có thể chỉ khoán phần xây thô hay cả xây thô và hoàn thiện. Hoặc gia chủ chỉ khoán phần nhân công, còn nguyên vật liệu do chủ nhà tự lo hoặc cũng có thể khoán cả hai khoản trên. Việc “khoán gọn” đó từ chỗ tưởng như đơn giản lại dẫn đến phức tạp là phải xác định xây thô là gồm bao nhiêu công việc, tính theo m2 nào, nền, sàn đúc hay mái...
Các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng đều khẳng định, cách tính giá thành xây dựng chính xác nhất là phải làm dự toán công trình. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn tồn tại nhiều cách tính khác nhau, mỗi người mỗi kiểu. Để tính giá xây dựng công trình chuẩn mực, bài bản và chính xác nhất là dựa vào dự toán.
Trong dự toán thể hiện rõ phần nguyên vật liệu, phần công cho mọi hạng mục để hoàn thiện công trình. Ngoài xi măng, sắt thép, cát đá, còn từ đinh, kẽm buộc cho đến giá nhân công làm từng công đoạn, cả công dọn dẹp... đều được ghi cụ thể và chi tiết hoá một cách rành mạch trong dự toán. Trong dự toán còn có đơn giá, chủng loại nguyên vật liệu, số lượng... và giá nhân công. Nếu có sự thay đổi một hạng mục hay công đoạn thi công nào, đều có thể tính toán với nhà thầu hay ngược lại, tính với chủ nhà. Tuy nhiên, nhiều gia chủ cũng như thầu ngại rà soát và đọc những phần dự toán thể hiện. “Đọc” được dự toán nghĩa là phải nắm được các điều khoản, giá nguyên vật liệu, các hạng mục thi công... mới có thể giám sát. Nếu không, gia chủ phải nhờ (thuê) một đơn vị độc lập để theo dõi tiến độ và nhật ký hoá các công đoạn. Vì ngại việc này, thực tế các chủ nhà thường chọn cách tính theo kiểu khoán cho nhà thầu với giá bao nhiêu một m2 xây dựng. Chủ nhà có thể chỉ khoán phần xây thô hay cả xây thô và hoàn thiện. Hoặc gia chủ chỉ khoán phần nhân công, còn nguyên vật liệu do chủ nhà tự lo hoặc cũng có thể khoán cả hai khoản trên. Việc “khoán gọn” đó từ chỗ tưởng như đơn giản lại dẫn đến phức tạp là phải xác định xây thô là gồm bao nhiêu công việc, tính theo m2 nào, nền, sàn đúc hay mái...
1. Rắc rối chữ “xây thô”
Xây dựng một căn nhà được chia làm hai phần: phần thô và hoàn thiện. Theo cách tính thông thường hiện nay, các nhà thầu cho rằng những hạng mục liên quan tới “phần hồ” là tính trong phần thô.
Theo quan niệm này, phần xây thô gồm bê tông, xây, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ (chưa tính đi dây...), hệ thống ống cấp thoát nước chờ sẵn trong vách... Việc hoàn tất các khoản này giống trong bản vẽ là xong khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh... gọi là phần hoàn thiện.
Về nguyên tắc, những khoản này cần ghi rõ trong hợp đồng hay phụ lục hợp đồng. Nhưng rắc rối cũng phát sinh từ đây vì hợp đồng ít khi ghi hết những việc thực tế. Khi căn nhà đến thời gian thi công cao điểm là lúc các nhóm thợ khác nhau kéo đến, một nhóm chỉ đảm nhận một phần lắp ráp, vận hành.
Ví dụ, nhóm thợ sắt làm cổng, nhóm làm thiết bị báo trộm và điện thoại, internet, nhóm làm nhôm, kính, nhóm làm inox, nhóm làm cây xanh... KTS từ Nhà Thầu Vàng còn nêu kinh nghiệm, nếu chỉ giao thầu phần thô thì trong thi công rất thường gặp tranh cãi khi thực hiện phần hoàn thiện. Việc này, có thể giao luôn cho nhà thầu khoản tiền công phần hoàn thiện. Gia chủ thường muốn chủ động mua sắm gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn điện... theo ý mình nhưng thường không nắm được ai sẽ gắn các vật liệu, thiết bị đó vào công trình. Có trường hợp căn nhà hầu như đã hoàn thiện, chủ nhà mua phòng xông hơi, bồn mát xa... về nhờ thợ lắp đặt. Khi đó, phải đục tường, cạy nền để chạy đường dây điện, dây nối đất chống rò điện cho các hệ thống máy ở các phòng trên. KTS từ Nhà Thầu Vàng đúc kết kinh nghiệm: “không nên tách hai¬ phần, thô và hoàn thiện, nhất là phần công hoàn thiện. Việc này sẽ tạo điều kiện cho thầu thi công được chủ động, công trình cũng được đồng bộ hơn”.
2. “Mét vuông” là mét vuông nào?
Theo cách tính được coi là phổ biến hiện nay, trước hết phải tính đến phần móng. Với vùng đất bình thường, chỉ cần làm móng và đà kiềng, khi tính phần móng này các nhà thầu thường cộng vào và quy đổi tầng trệt như một sàn có đúc bê tông để tính ra số mét vuông sàn xây dựng.
Ví dụ, với căn nhà 80m 2 (ngang 4 mét x dài 20 mét) thật sự thì đúc bê tông chỉ có 3 tấm rưỡi, nhưng khi tính giá xây dựng theo mét vuông sàn xây dựng thì phải tính tổng cộng là 4,5 sàn (có cả sàn tầng trệt). Cụ thể, 80m 2 x 4,5 sàn = 360m 2 . Lưu ý “rưỡi” này là phần mái đúc của phòng nhỏ trên cùng (chuồng cu) - tức ngôi nhà sẽ được 1 tầng trệt, 2 tầng lầu, 1 tầng nhỏ trên cùng (40m 2 ) và 1 sân thượng (40m 2 ). Trong trường hợp này, sân thượng (40m2) chỉ làm lan can, không mái đúc, mái ngói, tôn... nên chỉ tính nửa giá so với giá thành chung. Do đó, ngôi nhà này tính là 320m 2 để quy ra tiền.
Cũng trong ví dụ này, giả sử rằng không gian phần sàn trên cùng (sân thượng) không làm chuồng cu (phòng nhỏ) nhưng toàn bộ lợp tôn thì chỉ tính 50% giá so với giá thành chung tính trên mét vuông. Nếu lợp ngói thì cũng chỉ bằng 70% giá so với giá chung. Cụ thể, với ngôi nhà trên thì tính 3 sàn (80 x 3 = 240m 2 ), cộng với 70% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp ngói; hoặc 50% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp tôn. Với vùng đất yếu, phần móng có thể phải có thêm giải pháp đóng cừ tràm, cọc bê tông (ép, nhồi, neo...) thì nhà thầu sẽ tính riêng tiền cừ tràm hoặc cọc bê tông.
Để giúp đỡ và tăng thêm sự tiện lợi cho gia chủ, chúng tôi đã cho ra mắt công cụ tính giá xây dựng mới, giúp thuận tiện và chi tiết từng hạng mục, tiết kiệm thời gian và công sức hơn cho chủ nhà.

 
 Tổng hợp
Ý kiến của bạn
Hotline

Với đội ngũ kiến trúc sư tận tâm yêu nghề luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng!